Te escribo estas líneas por que no me atrevo a decírtelo personalmente. Lo nuestro es imposible, tu marido Freddie Mac no lo permitiría. Además, debo confesarte que en realidad yo estoy enamorado de tu hermana Ginnie Mae...

Estos personajes que parecen sacados de un culebrón televisivo, en realidad son los jugadores mas importantes del mercado secundario de hipotecas de los Estados Unidos. Como decía la semana pasada, los "Mortgage Backed Securities" (Acciones o bonos respaldados por hipotecas) han jugado históricamente un papel fundamental en la economía norteamericana, y a mi juicio son los responsables de sostener la industria de la construcción de casas (housing) unifamiliares, multifamiliares y emprendimientos inmobiliarios en general.

Básicamente, digamos que los Mortgage-backed securities (en adelante MBS) son paquetes de hipotecas de casas.
Los grandes bancos, compañías financieras de ahorro y crédito, y también las pequeñas empresas financieras de los mas recónditos poblados de solo unos pocos cientos de habitantes, prestan dinero para compra o construcción de casas con garantía hipotecaria. Esos bancos o financieras, (en adelante les llamaré bancos generalizando) les prestan dinero a gente de su propia comunidad o poblado donde están establecidos.
Para "fondearse", estos bancos les venden las hipotecas a los mayoristas como por ejemplo Fannie Mae (NYSE: FNM). Este mayorista hace un "paquete" con cientos de hipotecas y emite un bono u otro instrumento de deuda (MBS) con la garantía de esas hipotecas, por lo que se consideran bonos con riesgo AAA.

El pequeño banco hace su negocio minorista colocando el dinero y haciendo todo el trabajo de papeleo inicial, luego vende las hipotecas y obtiene una comisión del mayorista. Mas aún, los formularios de las hipotecas los provee el mayorista y son estandarizados, (ya están a nombre de Fannie Mae). Incluso las inmobiliarias ya tienen los formularios que les provee su banco, por lo que el sistema funciona con una ingeniería envidiable.
Por otro lado, el inversionista invierte en instrumentos garantizados y con una excelente tasa de retorno. Su riesgo descansa y está diversificado en cientos, sino miles, de familias que pagan su hipoteca regularmente.
Esto hace que la disponibilidad de fondos para hipotecas esté asegurada, ya que no depende de cada uno de los bancos sino de la gran corporación que les asegura la compra de esas hipotecas.

De acuerdo a la Office of Management and Budget (OMB), que sería algo parecido a nuestra conocida Oficina de Planeamiento y Presupuesto, las tasas de las hipotecas son 25 - 50 puntos bases menos, gracias a Fannie Mae y Freddie Mac (NYSE: FRE). Para tener una idea mas clara, digamos que en los últimos años las tasas estuvieron entre un 7,83% y un 6,68% lo que nos da una idea acabada de la importancia que tiene todo el sistema para todos los involucrados en el mismo. Compradores de casas, inmobiliarias, constructores, bancos, etc.

En estos días en los que los inversionistas estaban expectantes del resultado del índice de confianza del consumidor, las acciones de FNM y de FRE subieron al subir el índice. No tengo en este momento elementos respaldatorios que me indiquen que esto empíricamente sea siempre así, pero es un dato a tener en cuenta. La gráfica adjunta que muestra el desempeño del Nasdaq comparado con FNM, parece una montaña reflejada en un lago.

                             

Por último nótese que las principales empresas son privadas y cotizan en bolsa. El negocio de prestar plata para construir casas es un asunto de privados, no hay allí una enorme burocracia estatal que encarezca los prestamos, ni los tomadores de hipotecas dependen de que los gobiernos abran o cierren su mano para otorgarles la posibilidad de la casa soñada. El mercado de valores eficiente asegura la liquidez. Solo hay un jugador que es del estado y su incidencia es mínima y está justificada como se explica mas adelante.

Para quién desee profundizar un poco mas en el conocimiento del mercado secundario de hipotecas estos son los jugadores:

Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) comenzó en 1938 -a la salida del crack del 29- como una corporación privada esponsoreada por el gobierno para incentivar la industria de la construcción, ha hecho que 30 millones de familias norteamericanas alcanzaran el sueño de la casa propia y se considera que 1 de cada 5 hipotecas de casas está fondeada por Fannie Mae. Desde 1988 figura en el índice Standard & Poors 500. http://www.fanniemae.com

Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), es una corporación que también cotiza en bolsa (NYSE: FRE). Es desde 1970 la competencia de Fannie Mae, y ha ido ganando terreno desde entonces. http://www.freddiemac.com

Ginnie Mae (Government National Mortgage Association) como su nombre lo indica, es una agencia del gobierno dependiente del U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). Esta si es del gobierno y sus securities son los únicos, aparte de los U.S. Treasury, que tienen la total garantía del gobierno federal. Se especializan donde tal vez las otras empresas son más débiles, y el estado debe asegurar la disponibilidad de fondos para hipotecas. Esto es en compra de hipotecas cuyos deudores son veteranos de guerra, comunidades indígenas, viviendas rurales, etc. Su url, que es la única que tiene además información en español, es: ¡Adivine! ... No. Perdió, http://www.ginniemae.gov le dije que era del gobierno ¿recuerda?

San Francisco - EEUU